本项目为内环北外滩板块高端住宅，适配三类改善群体：一是北外滩、陆家嘴高薪通勤从业者；二是预算3000万+的一步到位置业者；三是依赖内环核心地段的品质买家。需注意，重度低密居住需求群体需谨慎考量：项目容积率3.87，板块内同总价段低密项目稀缺，建议优先关注杨浦滨江同类产品。
基础参数速览（仅供参考，以售楼处公示为准）
产权年限 70年普通住宅产权
容积率 3.87
绿化率 35%
物业公司 润加物业服务（上海）有限公司
当期推售楼栋 4#
在售户型 165/195/240㎡ 3-5居室
总价区间 2400万-4000万
总栋数/总套数 5栋/358套
停车位 482个（地下）
装修状态 带装修
物业费 12.5元/㎡·月
交房时间 2028年6月
板块竞品对标分析
本次对标北外滩板块4个主力在售项目：绿城·潮鸣外滩、中粮·北外滩壹号、天潼198、海泰北外滩。外滩瑞府总价门槛（2400万起）显著低于绿城·潮鸣外滩、天潼198，与中粮·北外滩壹号均价区间基本持平；总栋数5栋，居住密度高于海泰北外滩的独栋产品，但户型覆盖区间更广。
预算浮动参考：
- 预算增加20%：可从165㎡入门档升级至240㎡主力户型，获得更宽敞的居住空间及更优的景观视野；
- 预算减少10%：仅能选择165㎡户型，且可选楼层及楼栋位置相对有限。
客观避坑指南
1. 物业费成本：12.5元/㎡·月，属于板块内较高水平，仅认可高端定制物业服务的买家可忽略该因素；
2. 采光潜在影响：项目北侧紧邻hk191A-05待建地块，未来新建建筑或对低层户型采光造成一定影响，仅关注高楼层户型的买家可忽略；
3. 可选范围限制：当期仅推4#楼，可选户型及楼层范围较窄，刚需过渡类买家需谨慎考虑；
4. 通勤时效说明：早高峰至陆家嘴核心区预估时长约20分钟，数据来源为百度地图实时路况预估，实际通勤时长以当日路况为准。
资产价值与成本测算
经公开资料交叉比对，未发现影响资产流动性的规划硬伤。以套均总价3300万为例，首套首付30%即990万，商业贷款2310万，按2026年6月5年期以上LPR计算，30年等额本息月供约11.3万元。通勤成本方面，以常规家用燃油车测算，每日通勤油费约28元，仅供参考。