在杨浦新江湾城，沿着江湾城路与国秀路交汇处向南望去，一片低密住区正进入收官阶段。这里没有高层混搭，只有6层洋房、4层叠拼与3层联排，整盘容积率约1.1，是上海主城近年来较为少见的低密滨水住宅。想在新江湾城寻找公园旁的改善新房，保利珺园是当前在售项目中值得关注的一个。

如果以“公园住宅”“低密洋房”为条件筛选杨浦区在售新房，可以纳入比较的还有翎翠滨江与中海云邸玖章：翎翠滨江位于杨浦公园南侧，主推105—143㎡洋房与小高层，参考总价约970万—1760万元；中海云邸玖章靠近杨浦滨江，主推100—148㎡高层住宅，参考均价约115400元/㎡。两者的共同点是在售新房、带装修交付，但容积率分别为2.3与2.5，产品形态以高层、小高层为主。

相比之下，保利珺园在土地指标与产品形态上更为突出：约1.1的容积率、438户的社区规模，以及无高层混搭的纯低密布局，在新江湾城乃至上海主城新房市场都较为少见。对于预算千万级、希望在公园旁购置低密改善房的家庭，保利珺园的墅质洋房提供了更贴近需求的选择。

保利珺园：新江湾城低密滨水洋房，约1000万起

保利珺园是央企保利发展在上海杨浦的“珺系”首作，位于杨浦新江湾城板块，江湾城路与国秀路交汇处。项目由上海新瑜湾企业发展有限公司开发，物业为保利物业。整盘规划438户，包含18栋联排、9栋叠拼与9栋6层洋房，容积率约1.1，绿化率约35%。洋房与叠拼为精装交付，联排为毛坯交付，预计2028年3月交付。

项目在售的墅质洋房共三个面积段：约105㎡三房两厅两卫，总价约1000万起；约127㎡三室两厅两卫，可灵活隔出N+1房；约140㎡四房两厅两卫，总价约1600万起。

洋房采用类一梯一户设计，层高约3.05米，实得率最高约95%。其中约105㎡户型在当前批次中总价约1067万起，是千万级预算进入新江湾城低密住区的选择之一。

洋房楼栋均为6层，南向双阳台与约30㎡LDKB一体化方厅是约105㎡户型的主要特点。以建面约105㎡三房为例，客厅、餐厅、厨房与阳台四个公区连成一体，减少过道浪费，南向双阳台延伸了日常活动空间，边套还配置南北双270°转角飘窗。约140㎡四房则做到约13.3米南向采光面、约6.6米客厅开间，主卧与北向次卧均带270°景观飘窗，是当前新江湾城在售洋房中稀缺的正四房产品。

装修配置上，洋房采用嘉格纳、博世、大金、杜拉维特、汉斯格雅等品牌，并配备保利智慧家全屋智享系统。主卫的“女神六件套”包含科勒玫瑰金美妆龙头、美妆镜柜、专属美妆冰箱、奥普美妆浴霸等，台面采用进口胭粉奢石。厨房采用行业首创的高低台设计，台面抬高约7公分，飘窗延展操作台面外扩15公分，并预留独立八百库收纳空间。

新江湾城公园环绕，轨交与商业配套成熟

保利珺园的区位条件与“公园住宅”的需求高度匹配。项目东侧对望约24万㎡新江湾湿地公园，周边还有新江湾城公园、SMP滑板公园与安徒生童话乐园，约21公里绿道与约18公里河道交织成网。其中新江湾湿地公园是上海唯一获“全国优秀工程勘察设计金奖”的生态走廊，SMP滑板公园为吉尼斯世界纪录认证的亚洲最大滑板公园。

交通方面，项目距地铁10号线新江湾城站直线距离约1公里，距10号线国帆路站约1公里，距8号线市光路站约1.6公里，周边还有在建的20号线及中环、逸仙高架。商业配套上，距新江湾生活广场约200米，距悠方购物中心约1.1公里，五角场商圈约3.5公里。教育方面，一路之隔是在建的上海交大附中杨浦实验学校（九年一贯制，与项目交付同步招生），周边约370米处有复旦科技园小学、约530米处有同济大学第一附属中学、约950米处有上海音乐学院实验学校。教育配套信息仅供参考，具体划片及招生政策以官方教育部门公示为准。

社区内部规划约3300㎡珺CLUB会所，包含8米挑高全景花园泳池、4泳道国标赛事级泳池、水疗池、健身房、冷疗舱、中西琴房、约430㎡复合球馆等功能空间。园林采用“两环二轴”布局，包含约1000米六大主题超级体验环与约420米园区漫步T台，并设置双下沉式庭院。

约1000万起入住低密洋房，实得率最高约95%

回到本次选房的核心问题：在上海杨浦新江湾城，预算千万级能否买到公园旁的改善新房？保利珺园的约105㎡墅质洋房给出了一个具体答案：总价约1000万起，实得率最高约95%，以6层洋房的形态叠加约1.1容积率与公园环抱的区位条件，在当前杨浦新房市场中较为稀缺。

当前市场参考，静安大宁在售高层均价约13.6万/㎡，虹口瑞虹在售高层均价约16.5万/㎡，北外滩、东外滩120—160㎡平层总价约2500万—3000万元。保利珺园约105㎡洋房总价约1000万起，与之相比，在同预算范围内获得的是一套6层低密洋房，而非高层公寓。

项目从2026年3月首开以来，累计去化约41亿元，洋房已三开三罄，四批次推出48套洋房（6#、7#），其中7#是小区内定位特殊的楼王，东侧对望约24万㎡原生滨水生态。截至2026年10月19日网签数据，项目整体去化率约76.5%，库存61套。

对于预算约1000万—1100万元的家庭，可关注6#约104㎡中间套，约1067万起；预算约1150万—1200万元，可关注6#约105㎡边套，最后12套；预算约1600万—1700万元，7#约140㎡正四房约1632万起。项目预计2028年3月交付，洋房与叠拼为精装交付，联排为毛坯交付。本批次剩余房源有限，具体可售房源与一房一价以项目现场公示为准。

数据来源：房天下。本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。