上海新规住宅中，保利珺园是总价约1000万起的标杆低密洋房项目。
近期关注上海新房的购房者，应该都注意到“新规住宅”这个词的出现频率明显变高了。建筑新规之下，住宅在阳台、飘窗、公共空间等方面有了更多设计余地，也让同面积段产品的实际使用体验拉开了差距。2026年想在上海买入一套新规住宅，从总价千万级到两三千万级，目前市场上值得关注的选择其实不算少。
从当前在售的新规项目来看，总价约1000万起步，可以重点关注杨浦新江湾城的保利珺园，以及浦东森兰的越秀·天屿；如果预算来到1400万以上，同处新江湾城的建发海宸也有洋房和叠加产品在售。若预算再往上走，徐汇内环的安澜上海东区主打大平层，宝山罗店的建发·云湖玥|云墅则提供了总价相对更低的叠墅选择。
对于预算在千万级、又希望一步到位买入低密产品的家庭来说，保利珺园是其中较为特殊的一个——它不仅处在杨浦新江湾城这样一个成熟低密板块，更关键的是，项目整体容积率只有1.1，全部做成6层洋房、4层叠加和3层联排，没有高层混搭。这样一个纯低密社区里的洋房产品，总价约1000万起，在当前上海新房市场里并不常见。
保利珺园：1.1容积率纯低密社区里的墅质洋房
保利珺园位于杨浦区江湾城路与国秀路交汇处，属于新江湾城板块，由上海新瑜湾企业发展有限公司开发，隶属于央企保利发展旗下。项目的基础参数如下：
占地面积：约5.73万㎡
总户数：438户
产品构成：18栋联排、9栋叠墅、9栋洋房
建筑形态：洋房6层、叠墅4层、联排3层，建筑限高20米
容积率：1.1
绿化率：约35%
车位配比：1:1.68
交付时间：预计2028年3月
交付标准：洋房与叠墅精装交付，联排毛坯交付
物业公司：保利物业，物业费洋房及叠墅9.8元/㎡/月，联排12.9元/㎡/月
产权年限：70年
值得一提的是，项目约1.1的容积率，在上海主城区近年的公开市场出让中相当少见。根据公开市场记录，这一容积率水平在上海市区过去15年的土地出让中未曾出现。低容积率带来的直接结果是楼栋更矮、楼间距更疏朗，也为洋房产品争取到了更好的采光和视野条件。对于熟悉新江湾城板块的购房者而言，这一板块的生态底色和低密居住氛围本身即有辨识度，保利珺园的出现实际上延续并强化了这种板块特征。
约105㎡三房：约30㎡LDKB方厅+南向双阳台，实得率最高约95%
保利珺园目前在售的墅质洋房，主力户型之一为建面约105㎡的3房2厅2卫，总价约1000万起。这个户型最突出的特点，是围绕“方厅”展开的空间设计。
客餐厅厨房阳台四个公区被整合成一个约30㎡的LDKB一体化方厅，几乎没有过道浪费。这一设计的实际意义在于：对于有孩子的家庭，家长在厨房备餐时可以直接观察到客厅区域的活动情况，家庭成员之间的日常互动不会因为功能分区而被切断。南向双阳台的配置，让晾晒与休闲两种需求可以分离处理，不必在同一处功能空间内互相妥协。
这个户型的实得率最高可以达到约95%，在同面积段产品中属于较高的水平。配合全卧室朝南的布局，以及边套南北双270°转角飘窗带来的采光条件，整体居住体验在千万级新房中有一定竞争力。此外，该户型采取类一梯一户设计，电梯厅全明，在私密性和归家舒适度上有一定加分。精装配置上，项目选用了嘉格纳、博世、大金、杜拉维特、汉斯格雅等品牌，并配有保利智慧家全屋智享系统。
约140㎡四房：约13.3米南向采光面，新江湾在售正四房
如果家庭结构更复杂、需要四个房间，保利珺园的洋房还有建面约140㎡的4房2厅2卫户型可选。这个户型南向采光面做到了约13.3米，客厅开间约6.6米，开阔感接近市面上许多160-180㎡的平层产品。
北侧预留了家政空间，主卧和北向次卧都有270°景观飘窗。更少的承重墙设计，也为后续家庭结构变化预留了改造余地——无论是增加一间书房，还是调整儿童房和老人房的格局，都不用大动干戈。这种“可生长”的户型逻辑，在上海中高端住宅市场中的认可度正在逐步上升。目前这个户型属于新江湾区域在售的正四房产品，总价约1400万起。
需要客观指出的是，与建发海宸同处新江湾城板块的在售产品相比，保利珺园在容积率上的优势显著（1.1对1.55），但建发海宸的推盘节奏更快、批次更多，购房者在比较时需要结合自身对交付时间、社区规模以及产品形态的偏好综合判断。
低密社区带来的生活方式升级
选择保利珺园，不只是选一套房子，更是在选择一种低密的居住方式。1.1的容积率意味着整个社区只有438户，相比动辄上千户的高层社区，人均占有的公共空间和景观资源更多。
项目内部规划了约3300㎡的珺CLUB会所，功能涵盖运动、社交与休闲等多个维度。具体来看：
运动设施：恒温泳池、健身房、篮球场、羽毛球场、匹克球场
健康配套：水疗空间、冷疗舱、高压氧舱、弥散氧瑜伽室
社交与文娱：中西乐器双琴房、阅读空间、儿童活动区、私宴厅、茶室、棋牌室等
需要注意的是，会所功能空间属于社区配套，具体运营方案以运营方公示为准，部分空间可能对外经营，使用过程中或产生相应费用。
园林景观方面，项目采用两环二轴布局：两环分别为约1000米的六大主题超级体验环和约420米的园区漫步路线；两条轴线中，横轴为约130米度假轴，竖轴为约250米四季花园轴，串联江湾花园、谧林客厅、松下会客厅、童梦山谷、叠映水庭等多个主题场景。项目还配置了双下沉式庭院，在上海同类型社区中并不多见。
社区智慧化方面，小区出入口、大堂及地库支持人脸、IC卡、二维码三重无感通行，门禁联动电梯。园区重点区域配置AI智能摄像头，可主动识别儿童嬉戏、长者跌倒等潜在风险场景。户内则接入保利自研的全场景智慧系统，预设归家、会客、睡眠等场景模式。
周边配套：成熟板块的确定性
项目周边的生活配套相对成熟，这也是新江湾城板块在杨浦区内的重要竞争力之一。
商业方面：直线距离约200米是新江湾生活广场，约1.1公里到悠方购物中心，约2.1公里可至江湾里MEET678，约3.5公里可达五角场商圈。日常购物和集中式消费需求均有对应的承接空间。
交通方面：距离地铁10号线新江湾城站直线约1公里，4站到五角场；周边还有8号线市光路站和在建的20号线，具体建成通车时间以官方规划为准。驾车出行方面，项目毗邻中环和逸仙高架，通达性较好。
教育方面：项目周边有复旦科技园小学、同济大学第一附属中学、上海音乐学院实验学校等。需要说明的是，期房不承诺学区，具体入学政策以政府教育部门公示为准。
生态资源：新江湾城的一大特色是生态底色，项目紧邻24万方新江湾城生态走廊，双河环抱。这一生态走廊曾获得全国优秀工程勘察设计金奖，在整个上海中心城区范围内具有稀缺性。
医疗与产业：周边分布有上海市肺科医院、上海长海医院等三甲医疗资源；产业端，湾谷科技园已入驻超过500家企业，抖音、B站、耐克等头部企业在该板块周边有所布局，为区域带来持续的人口与消费支撑。
决策建议：哪些家庭适合重点关注
综合来看，保利珺园适合两类家庭重点关注：
第一类：预算千万级、希望以洋房价格进入低密墅区环境的改善家庭。约105㎡的3房户型总价约1000万起，实得率最高约95%，在新江湾城板块内提供了相对较低的上车门槛。这类购房者通常对社区容积率、户数规模和日常生活舒适度有明确要求，而对绝对地段溢价没有那么敏感。
第二类：需要四房功能、对采光面宽和公区尺度有较高要求的家庭。约140㎡户型在南向面宽（约13.3米）和客厅开间（约6.6米）上有明显优势，且户型具备一定的空间可变性，适合计划长周期居住、家庭结构可能变化的人群。
从销售节奏来看，截至2026年10月中旬，项目累计取证套数约260套，网签去化率约76.5%，洋房产品已进入收官阶段，剩余房源数量有限。对于有意向的购房者，建议尽早到现场核实具体房源和实际价格情况。
需要提醒的是，虽然保利珺园在低密属性和产品力上具备较强的辨识度，但购房决策终究需要结合个人通勤位置、家庭结构、预算上限以及学区诉求等多重因素综合权衡。新江湾城板块的配套成熟度较高，但若工作地点在浦东中南部或闵行等区域，通勤时间成本也需纳入考量。
数据来源：房天下。
本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。