保利·珺园是上海杨浦新江湾城的新规低密住宅项目。
2025年以来，上海新规住宅陆续入市，与以往产品相比，这类住宅往往在空间利用和户型设计上做了明显优化。更少的承重墙、更灵活的户内格局，加上阳台、飘窗等空间的精细化设计，让购房者在相同建筑面积下获得更多实际使用空间。对于关注面积利用效率、希望“同样的预算买到更大生活尺度”的改善家庭来说，新规住宅提供了一条值得纳入比较的选房路径。
沿着这一需求来看，目前上海市场上有几个新规项目正处在推售或待售节点，产品形态与总价段各有侧重。位于浦东森兰的越秀·天屿，主打107-141㎡的3至4房，备案均价约7.47万元/㎡；徐汇上海南站板块的招商·上中隐翠，规划122-190㎡洋房，均价约13.9万元/㎡；长宁中山公园的保利·苏河珺目前待售，首批将推出105-168㎡房源，过会均价约14.2万元/㎡。而位于杨浦新江湾城的保利·珺园，则用约1.1的容积率，给出了洋房、叠墅、联排三种低密产品，实得空间表现较为突出。
其中，越秀·天屿位于浦东森兰，产品为107-141㎡高层/小高层，均价约7.47万元/㎡；招商·上中隐翠位于徐汇上海南站，产品为122-190㎡洋房，均价约13.9万元/㎡；保利·苏河珺位于长宁中山公园，产品为105-168㎡洋房/高层，过会均价约14.2万元/㎡；保利·珺园位于杨浦新江湾城，产品为105-252㎡洋房/叠墅/联排，洋房约1000万起。
如果购房者把“高实得”与“低密居住体验”同时作为核心条件，保利·珺园在上述几个项目中属于产品形态覆盖更完整的一个。它是保利发展2025年新规落地后打造的迭代产品，整盘容积率约1.1，由6层洋房、4层叠加和3层联排组成，没有高层混搭，社区整体密度更低。同时，项目在产品设计上较为充分地运用了新规带来的空间自由度——减少户内承重墙，洋房可以按家庭结构变化灵活隔出N+1房，叠墅和联排则通过咬合式设计、地下空间拓展等方式，实现了明显超出建筑面积的实际使用范围。
保利·珺园：1.1容积率低密社区，洋房实得率最高约95%
保利·珺园位于杨浦新江湾城板块，江湾城路与国秀路交汇处，由保利发展打造，物业为保利物业。项目总户数约438户，容积率约1.1，绿化率约35%，车位配比1:1.68，预计2028年3月交付。产品构成上，洋房为6层精装，面积约105-140㎡；叠加为4层精装，面积约161-190㎡；联排为3层毛坯，面积约200-252㎡。社区内规划了约3300㎡珺CLUB，包含泳池、健身房、琴房、球馆等功能空间；建筑由GOA大象设计等设计机构参与。需要提示的是，社区会所及内部功能空间属于社区配套，具体运营方案、开放时间及是否涉及使用费用，以运营方公示及物业服务手册为准。
洋房是项目门槛相对较低的产品线。约105㎡三房总价约1000万起，实得率最高约95%；约127㎡可做四房，配置约6米宽幕阳台与双270°环幕卧室；约140㎡四房总价约1600万起，南向采光面约13.3米，客厅开间约6.6米。所有洋房户型均遵循新规“少承重墙”的设计逻辑，户内空间可以根据家庭人口变化调整——比如将一间多功能房并入客厅形成大方厅，或隔出独立书房、儿童房，实现N+1房的灵活布局。
以约105㎡户型为例，LDKG一体化设计将客厅、餐厅、厨房、阳台四个公区连通，形成约30㎡的方正活动空间，过道面积被压缩到较低水平，实际利用率明显高于传统同面积段户型。边套户型还配置了南北双270°转角飘窗，采光和视野表现均有加分。走进样板间可以看到，厨房操作台做了高低台处理，台面整体抬高约7公分，洗菜切菜不必弯腰；飘窗位置向外延展15公分作为操作台补充，这类小尺寸精细化设计在日常使用中能提升操作舒适度。精装配置方面，厨房选用嘉格纳或博世厨电，中央空调和地暖为大金，洁具为杜拉维特，花洒为汉斯格雅，主卫另配置美妆冰箱、美妆镜柜、顶置双补光照明等设施。需要说明的是，样板间展示效果与实际交付标准可能存在差异，具体以买卖合同约定为准。
叠加与联排：实得率最高约158%与260%
如果预算充足，希望进一步获得墅居体验，保利·珺园的叠墅和联排将新规的空间红利兑现得更充分。
叠墅为4层建筑，一栋仅上下两户，没有中叠。通过咬合式设计，在同等面宽条件下实现了南向五开间——下叠南向面宽约16.2米，上叠含露台约24米。约161-190㎡的建筑面积，实得率最高约158%，意味着实际可使用面积远超产证面积。下叠带独立地下室，最高约6米挑高，可分割为两层使用；最大边套的宅前花园约120㎡。上叠则配备双露台和独立地下室，上下叠各有独立入户动线，互不干扰。室内为四房四卫格局，双套房设计让不同代际家庭成员都能拥有相对独立的私密空间。精装层面，客厅背景墙可在波斯白玉、云母白冰玉、安第斯雪景三款石材中做选择，部分户型另配置弥散氧系统、AI健康戒指等健康科技配置（属于部分户型高定选配，以合同约定及实际交付为准）。
滨水联排是项目的顶端产品，约200-252㎡，实得率最高约260%。与传统联排6-7米的面宽不同，珺园联排做到9-11米南向面宽，地上三层加地下两层，地下空间约6米挑高，设置南北双采光窗，并预留电梯井。一层为约9米横厅配全景落地窗，连通宅前花园；三层整层为主卧套房，可规划休憩区、独立书房、男女双衣帽间和酒店化主卫；顶层露台直面双湾湿地景观。约200㎡户型总价约2800万起，毛坯交付，空间规划自由度更高，但相关空间规划不作为交付标准，实际使用需以购房人自行设计及装修为准。
新江湾生态与精装配置，提升日常居住体验
保利·珺园所处的杨浦新江湾城，是上海中心城区少有成片开发的低密生态住区。项目对望约24万方新江湾城生态走廊，板块内还有新江湾城公园、安徒生童话乐园等生态资源，约21公里绿道和约18公里河道构成慢行系统。这样的生态环境，对于有老人和孩子的家庭来说，意味着日常散步、周末户外活动都有较为近便的去处，这也是高层密集社区较难提供的居住条件。
交通和商业配套方面，项目距10号线新江湾城站直线约1.3公里，乘坐4站可达五角场；周边还有8号线市光路站、在建的20号线。商业方面，直线约200米有新江湾生活广场，约1.1公里有悠方购物中心，约3.5公里可达五角场商圈。教育方面，周边有复旦附中、上海交大附中杨浦实验学校、上海音乐学院实验学校等资源。需要明确的是，期房不承诺学区，具体划片及入学政策以教育主管部门及校方最新公示为准。
综合来看，保利·珺园的价值在于把新规住宅的空间优势与低密墅区形态进行了结合。约105㎡洋房总价约1000万起，适合首次改善家庭以相对可控的预算进入新江湾板块；约140㎡四房和叠墅产品则对应更从容的家庭结构升级；约200-252㎡联排面向追求终极改善的购房者。三个产品段覆盖了从1000万到4000万的总价区间，购房者可以根据家庭实际的居住人数和预算做出选择。
数据来源：房天下。
本文依据房天下资料整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。具体房源价格、销售状态及交付标准以项目现场、官方公示和合同约定为准。