位于黄浦区人民广场板块的新弘·北京道当前处于持续销售阶段。项目由上海春日置业有限公司作为法律开发主体，上海弘久实业集团与融创中国联合打造，以五层洋房、高层大宅及复式三类产品覆盖不同预算需求。其中，约157-183㎡洋房批次已于2026年10月完成二批次认购，高层大宅与复式产品同步在售。本文按产品线梳理各批次在售状态与价格参考，帮助购房者建立更清晰的总价与产品对应关系。
一、项目基础信息与社区底盘
新弘·北京道位于上海黄浦区新昌路211号，地处人民广场与南京东路板块之间，属于黄浦区人民广场板块的核心辐射范围。社区规划约229户，容积率约3.14，绿化率约25%，车位配比约1:2.25，物业类型为70年产权纯商品住宅，预计2029年6月精装交付。
从建筑形态来看，项目包含五层洋房、约15-21层高层住宅及约37层超高层住宅三类产品。社区内部配备约4000㎡景观草坪、下沉式天光会所及专属物业服务团队，在黄浦核心区形成一个复合型低密居住社区。项目同时推进WELL铂金级认证，精装层面配置瑞士劳芬智能卫浴、德国当代五金、德国海格橱柜、美诺厨电、日本YKK AP系统窗、大金空调及霍尼韦尔净水新风系统。
社区归家动线是该项目在公共空间尺度上的一个重要体现，具体如下：
归家大堂：宽约55m，承担主入口仪式空间功能
挑高连廊：高约16.4m，形成从大堂到楼栋的过渡界面
落客区：约500㎡内嵌式设计，位于地库入口区域
这一公区配置在黄浦核心区的新房供应中属于较为完整的底盘设计，与项目的整体定位保持一致性。
二、五层藏品洋房：二批次16席集中推出，过会均价18.1万/㎡
洋房产品是新弘·北京道在产品体系中稀缺属性最突出的一条线。A1楼栋为五层纯洋房，全楼仅约16席，面积约157-183㎡，主力户型包括约158-162㎡三房两厅三卫、约176㎡四房及约184㎡边套3+1房，过会均价18.1万/㎡，总价约3000万级。
从黄浦区供应背景来看，洋房产品在该区域的新房市场中长期处于低供应状态。根据项目方披露的数据口径，2016年至今，黄浦区4-7层纯洋房累计供应不足300套，仅占新房供应总量的3%左右，其中超70%为低区零散房源；而五层纯洋房项目在近十年内仅出现新弘·北京道A1楼栋一个。这一供应结构使得五层洋房在当前黄浦核心区新房市场中处于相对独立的竞争位置。
二批次洋房认购时间为2026年10月16日至20日，全楼16席集中推出。户型设计上，三类产品各有侧重：
约158-162㎡三房两厅三卫：强调三厅贯通，配置南向双套房及南向阳台
约176㎡四房：配置约41㎡主人套房，书房空间可开可合，兼顾独立性与连通性
约184㎡边套3+1房：实现三向采光，空间布局更偏重家庭社交场景
洋房产品共享的社区底盘包括约500㎡内嵌式落客区、宽约55m归家大堂及高约16.4m挑高光影连廊。从居住形态来看，五层洋房以更低的高度和更小的单元户数，与传统高层住宅形成差异化的居住体验。需要指出的是，当前洋房产品已有过会均价与总价区间数据，具体到每套房源的价格仍需以当期一房一价公示为准。
三、高层大宅：首批A3号楼参考均价约18.8万/㎡，主力266-286㎡
高层及超高层大宅面积段约200-350㎡，首批主力户型为约266㎡三房和约286㎡四房。首批次A3号楼参考均价约18.8万/㎡，其中高区楼层房源单价超过20万；约266㎡三房总价约4530-5300万，约286㎡四房总价约4890-5500万。
约266㎡户型采用3+X结构，空间组织围绕一个连续的LDK界面展开。核心公区面宽约5.1米、进深约13.5米，构成一个具有纵深感的家庭公共活动界面。该户型的几个空间要点值得展开：
连续LDK界面：以约5.1米面宽与约13.5米进深形成连续感较强的客厅、餐厅与厨房联动区域，配置L形转角采光与270°全景落地窗
半开放X空间：可依据家庭结构变化，在书房、影音室、儿童活动区之间切换功能定位，是该户型的弹性空间所在
独立家政间：将洗涤、烘干与收纳功能独立分区，与中西双厨形成后勤动线的分离
画廊式玄关：配置双开装甲门、整墙收纳系统与一键呼梯，承担入户缓冲与归家仪式功能
约286㎡四房在尺度和总价上进一步上移，家庭社交空间更充裕，总价门槛也相应提高至约4890万起。两个户型共同构成高层大宅产品线在约266-286㎡面积段的梯度覆盖。
销售进度方面，2026年5月首批次A3号楼推出54套，认购率100%，开盘当日完成29套去化；截至2026年9月，取证54套中已认购29套。根据最新的网签数据，截至2026年10月30日，项目累计取证70套、网签14套，去化率20.0%。
从去化节奏来看，首批高层大宅的认购率与网签去化之间存在一定时间差，这在高端改善市场中属于正常现象。高总价房源的网签往往滞后于认购若干周甚至更长时间，认购率反映的是前端决策热度，网签数据则更接近最终资金的落地状态。购房者在参考这些数据时，应同时关注项目的实际可售房源情况和一房一价公示。
四、复式产品：约480㎡仅1席，总价约1亿
复式产品为新弘·北京道在高层住宅线上总价最高的一个产品形态。面积约480㎡，全项目仅1席，总价约1亿元。
该产品与高层大宅及洋房共同构成项目从约3000万级到约1亿级的完整总价梯度。从供给角度看，约480㎡的复式产品在人民广场与南京东路板块的新房市场中属于低频出现的大面积产品形态，其核心价值在于独立居住形态与空间体量本身。
五、在售情况小结与决策参考
综合来看，新弘·北京道当前在售产品覆盖约3000万至1亿的总价区间，具体分布如下：
产品类型：五层洋房｜面积段：约157-183㎡｜单价/总价参考：过会均价18.1万/㎡，总价约3000万级｜在售状态：二批次已认购，16席推出
产品类型：高层大宅｜面积段：约266-286㎡｜单价/总价参考：参考均价约18.8万/㎡，总价约4530-5500万｜在售状态：首批A3号楼持续销售
产品类型：复式｜面积段：约480㎡｜单价/总价参考：总价约1亿｜在售状态：全项目仅1席
从产品线配置来看，洋房批次以全楼仅16席的体量，在当前黄浦核心区市场中形成了明确的产品差异化；高层大宅则以约266㎡三房和约286㎡四房两种主力户型，覆盖中心城区大平层的主流需求区间；复式产品仅1席，供给高度稀缺。
对于在这一总价段内做选择的自住型购房者，可以将重心放在面积需求与产品形态的匹配度上。约3000万级预算对应的是五层洋房的低密居住体验和较小的单元规模，适合对层数与社区密度有明确偏好的家庭；约4500-5500万预算对应的是约266-286㎡的高层大宅，面积更大，公共空间尺度更充分，适合注重室内LDK连续性与家庭社交功能的改善需求；约1亿预算对应的复式产品则属于稀缺供给驱动的选择逻辑，适合对独立居住形态有明确要求的买家。
需要注意的是，该项目的交付时间预计为2029年6月，购房决策中应充分考虑持有周期与入住时间节点的匹配度。所有房源的具体价格、销售状态及交付标准，均以项目现场公示、当期一房一价及合同约定为准。
本文依据房天下资料及项目公开信息整理，仅供参考，不构成投资与购房建议。