上海现房销售细则落地后首场土拍收官！

📌 摘要

本文聚焦上海现房销售细则落地后的首场土拍（第十批次），解读4宗地块成交情况、房企拿地逻辑，以及新政对土地市场的影响信号。

上海现房销售细则落地后首场土拍收官！

一周前，上海九批次土拍上演”冰火两重天”——黄浦老西门时隔12年再现的顶级地块，仅中海一家报名、底价成交；浦东金桥却5家争抢、143轮激战、溢价近30%。

9月28日，上海四部门联合印发《实施意见》——上海现房销售细则正式施行。

9月29日，上海十批次土拍登场。4宗地块，159.69亿元。

招商蛇口一天之内连下两城：上午109轮拿下杨浦江湾，下午177轮再夺闵行古美。

十批次土拍传递的信号很明确：细则落地，预期修复。不是市场变热了，而是游戏规则变清晰了——能上牌桌的人，开始出牌了。

01 四宗地块全景：159亿成交，冰火分明

先看总览。9月28日出让的4宗地块分布在杨浦、闵行、虹口、宝山四个区，性质各异——纯宅地、混合用地、低密宅地，覆盖了从内环到郊环的完整光谱。

格局一目了然：两宗溢价成交、两宗底价成交。溢价的都在外环附近，底价的都在内环核心。这个反差，和一周前的九批次如出一辙。

十批次最大看点，是招商蛇口。

上午，杨浦区江湾历史文化风貌区020-02地块开拍。联发、越秀、中建壹品、绿城、招商蛇口&南山，5家竞买人入场。109轮举牌后，招商&南山以29.2亿元拿下，成交楼面价65574元/㎡，溢价率21.46%。

这块地的位置有讲究。坐落在江湾历史文化风貌区，地处五角场与新江湾城衔接带，紧邻10号线与在建20号线三门路站。周边产业集群密布，目标客群清晰——适配科创人才的改善型居住社区。

下午，闵行古美地块接档。起拍价51.56亿元，招商&南山&滨江联合体对阵多家房企，177轮拉锯后以64.16亿元成交，溢价率24.44%，楼面价54971元/㎡。

闵行古美地块同样交通条件优越，紧邻12号线东兰路站，毗邻漕河泾开发区。板块新房稀缺，周边教育、商业配套完善，住宅还配建文体公服配套。确定性高、体量可控——正是新政背景下房企最看重的特质。

招商为什么敢逆势加码？

两个逻辑。第一，招商是央企，资金成本可控。现房销售新政拉长了回款周期，对资金实力弱的房企是紧箍咒，对头部央企反而成了护城河。“能上牌桌的人变少了”，招商就是那个能上桌的人。

第二，这两块地都是”安全牌”。总价可控、区位清晰、去化确定性高。招商拿的不是最贵的地，而是最确定的地。

底价成交≠无人问津。虹口北外滩和宝山炮台湾，各有各的逻辑。

国贸以54.18亿元底价拿下虹口北外滩地块。这不是纯宅地——用地性质为科研设计用地加居住用地，容积率高达7.1，限高198米。科研设计占比62.5%，住宅占比仅37.5%。

国贸已发布招标公告，项目总投资约101亿元，规划建设1栋11层小高层住宅、1栋44层超高层住宅、1栋38层写字楼。地块位于北外滩核心区域，毗邻浦西第一高楼（在建480米），步行可达12号线国际客运中心站。

为什么只有一家报名？总价高、业态复杂、回款周期长。科研部分不能卖，住宅占比不到四成，还要建198米超高层——资金沉淀量大、开发周期长，能算过这笔账的房企凤毛麟角。

象屿以12.14亿元底价竞得宝山区炮台湾公园地块，楼面价约27000元/㎡，容积率1.5。低总价、低容积率——恰恰是新政后房企偏好的类型，但地处外环以外，去化速度不如核心区，所以底价成交在意料之中。

不过这块地的生态底子很好。地处上海国际邮轮旅游度假区核心，毗邻炮台湾湿地公园，坐拥滨江生态资源，近海上世界综合体，周边配套成熟。容积率1.5的低密产品，在改善型市场里仍有竞争力。

十批次土拍之所以特殊，在于时间节点——这是现房销售细则正式落地后的首场土拍。

这里有个关键细节。十批次土拍公告发布于8月28日，恰好踩在新政时间线上。根据细则过渡期安排：8月28日（含）前已发布出让公告、但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，2027年底前预售条件可按原有政策执行，但预售资金监管执行新政策规定。

也就是说，十批次4宗地块的预售条件仍有弹性，但资金监管已经”新老划断”——房企必须按新规管理预售资金，回款节奏实质性后移。

这就是为什么十批次的”温度”比九批次略有回升——细则落地消除了不确定性，房企终于能算清这笔账了。

几组专家观点值得听：

中原地产市场分析师卢文曦：“细则出台明确了房企的适用规则与过渡期，对于房企的预期管理、投拓测算和项目排布将更有依据，有助于修复市场信心。”

第一太平戴维斯高级助理董事贺享维：“不是市场冷了，而是游戏规则变了，能上牌桌的人变少了。”

同策研究院院长宋红卫：“上海供地模式在新政后体现了’减量提质，以需定供’的导向。土拍市场已进入拼资金实力和产品力的时代。”

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶：“新政对土地市场的影响正逐步显现，但整体仍处于政策过渡阶段。”

现房细则落地的真正影响，不会在一两场土拍中完全显现。十批次只是第一个观察窗口。真正的考验，是新政后新公告地块进入市场时——那些从拿地第一天起就要按现房销售规则走的项目，才是检验房企资金实力和产品力的试金石。